10.27点评：杭州土拍对新政免疫？更多供应及政策或在路上

　　住在杭州网10月27日讯（记者 李成）距离杭州限购放松政策之后不到两周，杭州迎来了第一场土地出让。这10多天内，杭州的新房和二手房市场均有不同程度的热度提升。

　　然而单纯从今日的出让结果来看，政策放松并未对本次出让的热度形成强有力的推动作用。

　　四宗地块仅萧山南站一宗低密宅地封顶摇号，吸引了43家企业参与摇号，而其余三宗地块均为底价成交，平均溢价率仅0.8%，总成交建面30.8万方，总成交金额43.2亿元。 

　　未来预期分歧 自身属性一般

　　房产限购放松叠加信贷政策支持，本来对于土地市场而言会形成非常有力的促进作用，但今日出让结果并未显示出明显的乐观走势。

　　这其中是多重因素叠加的结果，既体现了开发商对于杭州未来市场的预期的分歧，也有本次地块自身属性的原因。

　　1.从杭州历史经验来看，限购和信贷的放松所释放的购买力，短期内带动新房和二手房市场走出一波小高峰是大概率事件，但这波购买力消化之后能否持续，开发商之间存在着极大的分歧。

　　2.而土地市场天然存在着滞后性，拿地到新房需要平均4-6个月的周期，意味着短期的热度高峰并不能惠及土地市场，而开发商需要判断的是4-6个月后的市场情况。

　　3.从其他城市的走势来看，政策放松的红利期并不会很长，杭州的行情能否持续半年以上，多数开发商的存在较大的疑虑。

　　4.当然，出让热度还和地块自身属性高度相关，本次出让规模大幅萎缩，总共仅4宗地块，相比上一批次减少了69%，市场的关注度自然有所下降。

　　5.而且从地块位置来看，本次出让的地块分布于萧山南站、笕桥、临安，相比上一批次钱江世纪城、申花、湖墅等热门区域，本次地块自身对于开发商的吸引力不足。

　　6.云城地块由于其涉及动车所上盖，跨铁路设施建设等特殊要求，不具备普遍参考性，故其成交结果并不能体现出板块真实的市场热度。

　　地块分布图

　　1700亿不是终点 土地供应仍在路上

　　截至今日，杭州2023年土地出让金已经超过1700亿元，虽然还未达到前几年2000亿以上的出让规模。

　　但全国对比来看，杭州2023年的出让金规模仅次于上海，高居全国第二。

　　但1700亿并不是终点，据浙报传媒地产研究院了解，年内杭州还将挂牌多个批次土地，土地供应还将源源不断，若土地招商顺利，则供应量还将迎来小的高峰。

　　因为对于各区政府及做地单位而言，同样面临着未来市场极大不确定性的困扰，也希望能趁着这波政策红利期及时出货，落袋为安。

　　这对于开发商而言，后续仍有较多机会，可能是更优质的地块，而且土地款的付款节奏会更加友好。

　　限地价 限房价或将部分取消

　　另一个影响开发商心态的是土拍政策的预期变化，前段时间自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

　　多个城市已经跟进政策，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

　　济南发布补充公告，恢复土地价高者得的原则确定竞得人。合肥、厦门等城市也不同程度的取消限地价或限房价。

　　虽然杭州实行“限地价”政策已超过7年，“限房价”也已超过4年，但预计杭州之后批次的挂牌地块有望跟进政策，以杭州以往的调控思路判断，预计限地价的规则全部取消，但“限房价”并非一刀切，而是不同区域采用不同的策略。

　　这对于开发商而言，将拥有更强的自主定价权，尤其对于有品牌及产品溢价的开发商将是重要利好，也有助于杭州房地产市场逐步回归“市场定价”。

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